ALQUILERES MÁS PRECARIZADOS, VIDAS MÁS PRECARIZADAS: Una embestida de clase de proporciones descomunales

El DNU 70/2023 que comenzó a regir el viernes 29 de diciembre de 2023 implica enormes cambios en el régimen de alquiler de viviendas particulares. Según el último censo nacional de 2022, en nuestro país alrededor del 20% de la población vive en una vivienda alquilada, abarcando más de 8 millones de personas y 2 millones de viviendas. La mayor parte de las personas que alquilan es clase trabajadora, a lo que se suman los 5 millones de personas que viven en barrios populares, villas miserias o asentamientos irregulares. Por otro lado, nos encontramos con las personas que, aunque habiten una vivienda regular alquilada o propia, la misma padece de serios déficits habitacionales. En suma, gran parte de la población argentina posee problemas de acceso, permanencia y habitabilidad de su vivienda.

El DNU deroga la ley de alquileres de 2020, que modificaba el Código Civil y Comercial, por lo que se vuelve al régimen de 2015 pero con severas modificaciones regresivas. Debemos aclarar de entrada que los contratos vigentes seguirán como están, los problemas con la nueva normativa van a aparecer pronto, cuando venzan los mismos o para los contratos nuevos. Todo alquiler (regular o en blanco) se regula mediante un contrato. Veamos entonces de qué se trata éste instrumento.

En el capitalismo, la vida es un gran contrato

El Derecho burgués piensa a la sociedad como un conjunto de individuos formalmente iguales y libres, que se vinculan entre sí de manera voluntaria para regular sus derechos y obligaciones. Es decir, cada sujeto se supone soberano de crear las normas que rigen su vida y sus relaciones con las demás personas. Los contratos se encuentran sólo por debajo de la Constitución y las leyes imperativas: los contratos son ley para las partes. La igualdad se entiende únicamente ante la ley, debiendo recibirse igual trato ante la misma situación, sin privilegios de nacimiento, sangre o irrazonables. La libertad se entiende como la ausencia de coerción: si nadie me amenaza o me obliga a hacer algo, soy libre. Entonces, somos libres para contratar o no, y para fijar el contenido de cada contrato, aunque lo que me obligue sea el estertor de mi estómago hambriento o la necesidad de no vivir en la calle.

Cotidianamente celebramos contratos para realizar desde las cuestiones más pequeñas a las más grandes. Cuando nos tomamos un ómnibus o un tren, celebramos un contrato de transporte. Cuando compramos una gaseosa en un kiosko, celebramos un contrato de compra-venta. Con las empresas de servicios públicos celebramos contratos de suministro. Con nuestros empleadores celebramos contratos de trabajo, etc. En el capitalismo, la vida es un gran contrato.

La materia contractual es el lugar de la ley donde más fuerte impera la llamada «autonomía de la voluntad de las partes», es decir, la posibilidad ideal de autorregularse. La burguesía requiere libertad y flexibilidad para el vínculo entre empresarios, trabajadores y consumidores. Los contratos donde hay cierta igualdad y negociación de sus cláusulas entre las partes se denominan «paritarios».

Ahora bien, esta igualdad que presupone la ley burguesa es formal y minoritaria, porque la mayoría de las veces las partes son sujetos profundamente desiguales entre sí, tanto en medios económicos, educación, como en conocimiento técnico, experiencia, acceso a asesoramiento jurídico, etc. Por ello –y como producto de la lucha social– muchos de los contratos que resultan básicos para acceder a bienes y servicios se encuentran regulados con la finalidad de proteger a la parte más débil, sea el trabajador en el contrato laboral, sea el consumidor en los contratos con los proveedores de bienes y servicios. No se establecen garantías para poder acceder a un trabajo, o a ciertos bienes y servicios básicos. Sólo se establecen garantías mínimas, un piso mínimo legal de derechos, en el caso de contar con una relación laboral o recursos para adquirir determinados bienes. Es decir, se busca que la explotación no sea tan brutal. El gobierno, ahora, busca perforar todavía más ese mínimo piso legal de derechos.

Normas de orden público y normas dispositivas

La ley regula de dos modos diferentes los contratos:

* a través de normas de orden público, que no pueden ser dejadas de lado ni renunciadas por ninguna de las partes (salvo mejoras a favor del trabajador o el consumidor, es decir establecen un piso mínimo)

* o normas dispositivas, que sólo tienen vigencia si las partes no las modifican o excluyen en los contratos, es decir, únicamente rigen cuando hay un silencio en el contrato.

Naturalmente, las normas de orden público son las únicas que verdaderamente protegen a los trabajadores, porque las normas dispositivas son dejadas de lado por los empresarios cuando no les convienen, ya que ellos determinan enteramente el contenido de los contratos. La mayoría de las normas del contrato de alquiler anteriores al DNU eran de orden público y ahora son dispositivas, es decir, los dueños tienen vía libre para hacer lo que quieran. Alguna cláusula extrema puntual podrá ser tachada de abusiva en sede judicial, pero para ellos se deberá contratar un abogado y gastar tiempo y recursos litigando para que decida un juez, que puede darnos la razón o no.

Van por más. Porque, antes, los jueces no podían modificar las cláusulas de los contratos a menos que fuera a pedido de una de las partes, cuando la autorizara la ley o de oficio, cuando se afectase de forma manifiesta el orden público. Ahora únicamente a pedido de parte cuando lo autorice la ley, es decir, se busca incluso restringir las facultades judiciales de control. De manera que nos quedan las restringidas protecciones judiciales contra cláusulas abusivas y por contratos de consumo, es decir, las mismas que si compráramos una remera o un alfajor en el kiosko, pero respecto a nuestra vivienda.

La misma prensa burguesa, ante la brutalidad del nuevo régimen legal, busca transmitir cierta tranquilidad argumentado que muchas cosas se van a seguir manejando por los usos y costumbres anteriores a la ley del 2020, es decir, como se regía la cuestión desde la ley de 1984. En otras palabras, tenemos que confiar en que los dueños no se aprovechen y respeten «usos y costumbres». Verdaderamente increíble en un país con el 40% de los trabajadores en negro.

David y Goliat

Es tal la falacia de la ley burguesa de pretender a los sujetos iguales ante la ley, que la mayor parte de contratos que un trabajador celebra en su vida diaria se encuentra fuertemente regulada por esa misma ley burguesa como contratos laborales o contratos de consumo. Es decir, la excepción es regla: lo no paritario es exponencialmente mayor a lo paritario. Sin embargo, la ley insiste en considerar al contrato paritario como la norma. El carácter idealista y clasista de la ley no puede ser más evidente.

La mayoría de los contratos, que son no paritarios, se denominan «de adhesión a cláusulas generales de contratación», donde uno está limitado a la decisión de contratar o no, es decir, a la libertad de contratar pero no de fijar el contenido del contrato. A lo sumo, podrá negociar alguna cláusula particular menor. Tómalo o déjalo. Pero a nadie se le ocurre negociar las cláusulas de cada contrato con el supermercado, la empresa de suministro de agua o su empleador, porque sencillamente sabemos que no tendríamos éxito. O peor: podríamos sufrir consecuencias negativas. Bajo el capitalismo, si el trabajador tiene la suerte de que le alcance para comprar algo, bárbaro; pero, de ahí a negociar las condiciones, nunca.

Además de que no tenemos libertad para fijar contenido en los contratos de nuestras fuentes de ingresos y egresos, muchas veces tampoco tenemos libertad de contratar o no. En un mercado de trabajo con altos índices de desocupación, subocupación y precarización del empleo (incluso el registrado), y una gran concentración y centralización del capital en pocas empresas, las posibilidades de elegir a quién le vendemos nuestra fuerza de trabajo o a quién le compramos los bienes y servicios vitales son escasas, únicas o, sencillamente, nulas. Y el mercado inmobiliario, si bien posee una oferta más variada que otros sectores económicos, no es la excepción.

Ahora sí, pasemos revista a cómo quedó regulado el contrato de locación, celebrado entre locador (dueño) y locatario (inquilino).

Precio de alquiler (canon locativo)

«Libertad» de las partes. Siempre fue acordado entre las partes en pesos, nunca hubo precios máximos (control de rentas) ni subsidios a las personas de bajos ingresos. Antes, las actualizaciones eran anuales y utilizando un índice que ponderaba: mitad el aumento de precios y mitad el aumento de salarios de trabajadores estables. Ahora la «libertad» permite pactarlo en pesos, dólares o cualquier moneda extranjera y con cualquier índice de actualización, con cualquier frecuencia, es decir, se viene actualización mensual.

La ley anterior, al limitar los períodos de actualización y el índice (ya que los salarios aumentan menos y más lento que los precios, unos van por tortuosa escalera y los otros por rápido ascensor), equivalía a un virtual control de precios, que generaba que el propietario recibiera una renta disminuida, y que fuera reticente a alquilar o lo hiciera en negro. Esto sucede siempre que el Estado intenta efectuar control de precios (poner precios fijos y/o máximos a determinados bienes y servicios con el objetivo de proteger a los consumidores que son en su mayoría trabajadores).

Los críticos liberales de estas medidas argumentan que se genera des-estímulo a la oferta, a la inversión y mercado negro. Y tienen en parte razón, porque los capitalistas recurren al mercado negro para mantener su rentabilidad. Especialmente en ausencia de controles y sanciones efectivas por falta de decisión política y laxos mecanismos de fiscalización. En cambio, la ley actual permite la actualización del precio utilizando cualquier tipo de índice público o privado, argentino o extranjero, de inflación (aumento de precios), salariales (aumentos de salarios) o cualquier otro.

Si los precios aumentan más rápido que los salarios, entonces ahora se va a presentar la situación de que una persona monotributista, changarín o trabajador en negro, que siempre ve sus ingresos corriendo por detrás de la inflación, tendrá que pagar un alquiler indexado mensualmente por inflación y, en caso de disparada del dólar, por la variación en su cotización.

La ley anterior no servía porque generaba, como dijimos, des-incentivo y mercado negro. Pisarle la cabeza a la oferta es cortoplacista. Pero la ley actual deja completamente indefenso al locatario, no estableciendo ningún tipo de tope de actualización. El Estado apens se preocupa por asegurar la rentabilidad empresaria, en vez de intentar subsidiar la demanda de alquiler más necesitada, combatir la informalidad en los contratos, sancionar con multas verdaderamente disuasivas a las inmobiliarias y dueños que alquilaban en negro y, sobre todo, proteger el ingreso de los trabajadores para que puedan alquilar una vivienda digna y acceder a una propia.

La parte de razón que los liberales no tienen, se trata precisamente de todas las medidas realmente efectivas que el Estado podría realizar para proteger a los inquilinos, si verdaderamente no quisiera hacer la vista gorda a favor de los patrones.

Plazo de alquiler

«Libertad» de las partes. La ley anterior establecía un plazo mínimo de 3 años, que beneficiaba al inquilino, porque le aseguraba al menos ese tiempo de permanencia en una vivienda y también la posibilidad de revocar el contrato e irse antes, pagando una indemnización preestablecida. La ley actual no prevé ningún tipo de plazo mínimo, por lo que es perfectamente legal que se alquile por meses, semanas o incluso días. La precarización de la vida que esto genera es sencillamente salvaje. Cualquiera que no posea vivienda propia y pueda pagar un alquiler conoce no lo difícil que es conseguir lugar (y que te alcance el resto del salario para poder vivir), conoce el costo y la dificultad que implica tener que mudarse, debiendo embalar todo, pagar flete, altas y bajas de servicios, sumado a todos los gastos de sellado, inmobiliaria y un larguísimo etc. Una verdadera pesadilla.

Históricamente, Argentina fijó un plazo mínimo de locación de alrededor de 2 años, que de por sí era bajísimo. No contar ni siquiera con esto implica un auténtico retroceso a la época de los conventillos de inmigrantes de principios del siglo XX. No podemos dejar de resaltar el verdadero carácter brutal de esta situación. Únicamente en los casos donde no se haya pactado plazo, supuesto díficil porque a ningún locador se le va a escapar esto, se presume un plazo mínimo de 2 años.

La única protección existente aparece respecto a la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a un plazo mensual. Es decir, no nos pueden hacer querer pagar por día, semana o quincena, en el caso que el alquiler sea por un período mayor a un mes. Aunque bien podrían querer alquilarnos por semana, la posibilidad concreta está.

Rescisión anticipada, garantías, fianza, reparaciones y expensas

Rescisión anticipada del contrato: «Libertad» de las partes. El dueño también lo puede hacer en cualquier momento, por cualquier causa fijada en el contrato. Sin palabras, verdaderamente escandaloso: el inquilino no tiene un plazo mínimo y el dueño lo puede echar cuando quiera, si así se pactó.

El inquilino también puede rescindir en cualquier momento abonando el 10% de los alquileres que le faltaría pagar hasta el vencimiento del contrato. Antes podía hacer tras 6 meses, debiendo pagar 1 mes y medio de alquiler en concepto de indemnización. O luego de 1 año, pagando 1 mes de alquiler. La nueva norma desprotege más al inquilino, porque si rescinde a los 6 meses, debe pagar 3 meses de alquiler contra 1 mes y medio de antes. Si rescinde al año, debe pagar 2,4 meses de alquiler contra 1 mes de antes. O sea, el inquilino puede rescindir cuando quiera, pero deberá pagar más que antes.

Garantías: «Libertad de las partes». Ya no se establece el monto máximo de un alquiler, como se hacía antes, ni la forma de devolución del depósito de garantía, que debía actualizarse conforme al monto del último mes de alquiler, o sea que nos pueden devolver la garantía devaluada por la inflación. También se borró la prohibición del dueño de exigir alquileres adelantados solo por períodos mayores a un mes o de exigir el pago de valor llave o equivalentes. Plena autonomía de la voluntad, plena esclavitud del débil.

Fianza: «Libertad» de las partes.

Reparaciones urgentes y no urgentes: «Libertad de las partes». Antes se encontraban a cargo del locador. Ahora continúan en cabeza del locador únicamente si no se pacta lo contrario.

Expensas: «Libertad» de las partes. Antes, las expensas ordinarias quedaban a cargo del inquilino porque se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario. Las expensas extraordinarias quedaban a cargo del locador. Ahora esto sigue igual siempre y cuando no se «pacte» lo contrario. A pagar se ha dicho: inmobiliario, ABL, etc.

Derribar esta legislación

Aún con la ley anterior, los abusos y maltratos de rentistas y empresas inmobiliarias eran moneda corriente, con apenas pocos límites en los aspectos más burdos del negocio. Ni hablar de todos los trabajadores y familias que directamente no podían pagar un alquiler y debían vivir hacinadas en pequeñas habitaciones o en situaciones aún mucho más precarias.

Las nuevas disposiciones dan vía libre para mucho más. Es claro que este DNU debe ser atacado por todos los medios posibles.

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